Welche Finanzierungskosten kann ich bei einer vermieteten Wohnung absetzen?

Das Wichtigste in Kürze

• Bei einer vermieteten Wohnung sind die Schuldzinsen Werbungskosten. Sie mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und damit Ihre Steuer.
• Auch die Nebenkosten des Kredits sind absetzbar, und zwar im Jahr der Zahlung: Notar und Grundbuch für die Grundschuld, Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, ein marktübliches Disagio.
• Die Tilgung ist nicht absetzbar. Sie ist Rückzahlung, keine Ausgabe.
• Grunderwerbsteuer und der Notar für den Kaufvertrag gehören zum Kaufpreis. Sie wirken nur langsam über die Abschreibung.
• Bei 8.000 Euro Zinsen im ersten Jahr spart ein Anleger mit 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 3.360 Euro Steuern.

Was sind Finanzierungskosten? Kurz erklärt

Finanzierungskosten sind alles, was Sie dafür bezahlen, dass Ihnen jemand Geld leiht. Der größte Posten sind die Zinsen. Dazu kommen einmalige Kosten rund um den Kredit, die das Finanzamt Geldbeschaffungskosten nennt.

Vermieten Sie die Wohnung, zählen diese Kosten als Werbungskosten. So heißen Ausgaben, die Sie haben, um Einnahmen zu erzielen. Das Finanzamt zieht sie von Ihren Mieteinnahmen ab, bevor es Steuern berechnet.

Ein Vergleich aus dem Alltag: Sie leihen sich für Ihren Nebenjob als Kurierfahrer ein Auto. Die Leihgebühr gehört zu den Kosten des Jobs. Kaufen Sie das Auto Stück für Stück ab, ist das keine Ausgabe. Sie tauschen Geld gegen etwas, das Ihnen gehört. Genauso trennt das Finanzamt Zinsen und Tilgung.

Wie ist die aktuelle Lage?

Die Regeln stehen im Einkommensteuergesetz und haben sich seit Jahren kaum verändert. Paragraph 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG nennt Schuldzinsen ausdrücklich als Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart zusammenhängen. Bei einer vermieteten Wohnung ist das die Vermietung.

Die Finanzverwaltung NRW zählt auf ihrer Seite für Vermieter auf, was außerdem sofort abziehbar ist: Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, die Notarkosten für die Grundschuld, Kreditbearbeitungsgebühren, Schätzgebühren für den Wert des Grundstücks und ein Disagio bis 5 Prozent. Bereitstellungszinsen, die die Bank verlangt, wenn Sie den Kredit später abrufen, gelten laut Haufe ebenfalls als abziehbare Finanzierungskosten.

Zum Disagio: Das ist ein Abschlag bei der Auszahlung. Die Bank überweist zum Beispiel 196.000 statt 200.000 Euro, dafür sinkt der Zins. Paragraph 11 Abs. 2 EStG erlaubt den Abzug im Zahlungsjahr, soweit das Disagio marktüblich ist. Was marktüblich heißt, hat das Bundesfinanzministerium 2003 festgelegt: bis zu 5 Prozent bei einer Zinsbindung von mindestens fünf Jahren.

Was sich ändert, ist die Höhe der Zinsen. Zehnjährige Zinsbindungen kosteten im September 2026 laut Baufi24 im Schnitt 4,16 Prozent. Auf 200.000 Euro sind das im ersten Jahr rund 8.320 Euro Zinsen. Je höher der Zins, desto größer der Posten in der Steuererklärung.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Viele Einsteiger rechnen mit der vollen Rate und vergessen die Steuer. Oder sie rechnen umgekehrt so, als käme die ganze Rate über das Finanzamt zurück. Beides führt zu falschen Zahlen.

Richtig ist: Nur der Zinsanteil mindert die Steuer. Wie hoch dieser Anteil ist, steht in Ihrem Tilgungsplan. Im ersten Jahr ist er am größten, danach sinkt er. Wie sich Zinsen und Tilgung über die Jahre verschieben, zeigt der Beitrag Wie funktioniert die Tilgung bei einem Immobilienkredit?.

Wichtig ist auch die Trennung zwischen Kredit und Kauf. Die Grunderwerbsteuer, der Notar für den Kaufvertrag und die Grundbuchgebühr für den Eigentümerwechsel gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden zusammen mit dem Gebäudeanteil über viele Jahre abgeschrieben, nach Paragraph 7 Abs. 4 EStG. Notar und Grundbuch für die Grundschuld dagegen sind Geldbeschaffungskosten und sofort absetzbar. Auf der Notarrechnung lohnt sich deshalb ein genauer Blick. Was der Kauf insgesamt zusätzlich kostet, steht im Beitrag Was der Kauf zusätzlich kostet, bevor die erste Miete fließt.

Rechenbeispiel

Unser Standardbeispiel: 200.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung. Die Rate beträgt 12.000 Euro im Jahr. Im ersten Jahr sind davon 8.000 Euro Zinsen und 4.000 Euro Tilgung.

Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz auf den letzten verdienten Euro. Wir rechnen mit 30 und mit 42 Prozent. 42 Prozent ist der Satz, der nach Paragraph 32a EStG für Ledige ab rund 70.000 Euro zu versteuerndem Einkommen gilt. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer lassen wir weg. Die Mieteinnahmen bleiben in dieser Rechnung außen vor, es geht nur um die Rate. Eigene Rechnung.

Die 4.000 Euro Tilgung zahlen Sie in jedem Fall aus versteuertem Geld. Sie sind aber nicht weg, sondern stecken jetzt als Eigentum in der Wohnung.

Im Kaufjahr kommen oft noch einmalige Kosten dazu. Angenommen, Notar und Grundbuch für die Grundschuld kosten 1.000 Euro: Bei 42 Prozent bringt das weitere 420 Euro Steuerersparnis, bei 30 Prozent 300 Euro.

Info-Box: Finanzierungskosten sind der Preis für geliehenes Geld, also Zinsen und Kreditnebenkosten, und bei einer vermieteten Wohnung mindern sie Ihre Steuer, die Tilgung dagegen nicht.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Die Zinsbescheinigung der Bank aufheben und den Zinsbetrag in die Anlage V übernehmen
• [ ] Die Notarrechnung aufteilen lassen: Kaufvertrag einerseits, Grundschuld andererseits
• [ ] Schätzgebühren, Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungszinsen sammeln und im Zahlungsjahr ansetzen
• [ ] Beim Disagio prüfen, ob es höchstens 5 Prozent beträgt und die Zinsbindung mindestens fünf Jahre läuft
• [ ] Die Tilgung nicht als Kosten eintragen
• [ ] Bei gemischten Krediten, etwa mit einem Anteil für ein Auto, nur den Teil für die Wohnung ansetzen

Was bedeutet das für die Praxis?

Kapitalanleger gehen mit dem Thema meist auf einem dieser Wege um:

1. Selbst erklären. Wer eine Wohnung und einen Kredit hat, kommt mit der Zinsbescheinigung und der Anlage V oft allein zurecht. Die Notarrechnung sollte dann sauber aufgeteilt sein.
2. Steuerberater im Kaufjahr. Im ersten Jahr fallen die meisten Sonderposten an: Grundschuld, Schätzung, vielleicht ein Disagio, dazu die Aufteilung des Kaufpreises für die Abschreibung. Viele holen sich nur für dieses Jahr Hilfe.
3. Steuerwirkung schon vor dem Kauf einplanen. Wer die Nettobelastung kennt, kann die Rate realistisch gegen die Miete stellen. Grundlage dafür ist der Zinsanteil aus dem Tilgungsplan, nicht die volle Rate.

Welche Rolle die Grundschuld spielt und warum sie eigene Notarkosten auslöst, erklärt der Beitrag Was ist eine Grundschuld und warum will die Bank sie?. Wann Bereitstellungszinsen überhaupt anfallen, steht im Beitrag Was sind Bereitstellungszinsen beim Immobilienkredit?.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen.