Was sind Bereitstellungszinsen beim Immobilienkredit?

Das Wichtigste in Kürze

• Bereitstellungszinsen zahlen Sie für Geld, das die Bank Ihnen zugesagt hat, das Sie aber noch nicht abgerufen haben.
• Zuerst gibt es eine freie Zeit ohne diese Kosten. Erst danach berechnet die Bank sie, und nur auf den Betrag, der noch bei ihr liegt.
• Üblich sind 0,25 Prozent im Monat, also 3 Prozent im Jahr. So nennen es Finanztip und Stiftung Warentest.
• Bei einer gebrauchten Wohnung wird der Kaufpreis meist in einer Summe bezahlt. Ärger gibt es dort vor allem, wenn sich die Zahlung verzögert.
• Bei einer vermieteten Wohnung sind Bereitstellungszinsen Werbungskosten und mindern Ihre Steuer.

Was sind Bereitstellungszinsen? Kurz erklärt

Wenn Sie den Darlehensvertrag unterschreiben, reserviert die Bank das Geld für Sie. Ausgezahlt wird es aber erst, wenn Sie es abrufen. Abrufen heißt: Sie geben der Bank den Auftrag zu zahlen, meist direkt an den Verkäufer. Liegt das Geld nach Ablauf einer vereinbarten Frist immer noch ungenutzt bei der Bank, darf sie dafür eine Gebühr verlangen. Das sind die Bereitstellungszinsen.

Man kann sich das wie ein Sofa vorstellen, das im Möbelhaus für Sie zurückgelegt wird. Ein paar Wochen steht es dort umsonst. Holen Sie es danach nicht ab, berechnet das Geschäft Lagergeld, weil es den Platz nicht anders nutzen kann. Bei der Bank ist das Sofa Ihr Darlehen.

Wie ist die aktuelle Lage?

Am Satz selbst hat sich seit Langem wenig geändert. Finanztip schreibt, bei den meisten Banken lägen Bereitstellungszinsen bei 0,25 Prozent im Monat. Die Stiftung Warentest nennt denselben Wert und ergänzt, dass die meisten Anbieter ihn seit Jahrzehnten verlangen, egal wie hoch die Bauzinsen gerade sind.

Unterschiedlich ist die freie Zeit, also die Monate, in denen noch nichts anfällt. Finanztip nennt drei bis zwölf Monate als üblich. Bei Krediten für einen Neubau sind nach Stiftung Warentest inzwischen zwölf Monate Standard, gut jeder zehnte Anbieter gewährt sogar 24. Einzelne Banken geben aber nur zwei oder drei Monate.

Zwei Punkte sollten Sie kennen. Bereitstellungszinsen stecken laut Stiftung Warentest nicht im Effektivzins, Sie finden sie also nur im Kleingedruckten des Angebots. Und sie sind rechtlich in Ordnung: Der Bundesgerichtshof hält sie für zulässig, wie die Verbraucherzentrale zusammenfasst.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, zahlt den Kaufpreis normalerweise auf einen Schlag. Wann genau, bestimmt der Notar. Er schickt Ihnen die Fälligkeitsmitteilung, sobald die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört in der Regel, dass Ihr Anspruch auf die Wohnung im Grundbuch vorgemerkt ist. Erst dann rufen Sie das Darlehen ab.

Meist dauert das einige Wochen. Wenn das Grundbuchamt aber langsam arbeitet oder eine Unterlage fehlt, etwa die Zustimmung des Verwalters, kann es länger dauern. Liegt der Vertragsschluss mit der Bank weit vor dem Notartermin, schrumpft die freie Zeit schon vorher. Unterschreiben Sie den Darlehensvertrag deshalb nicht Monate vor dem Kauf.

Davon zu trennen ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt stellt sie aus, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nach Paragraph 22 GrEStG nicht als Eigentümer ein. Sie betrifft also die Umschreibung im Grundbuch. Ob der Kaufpreis davon abhängt, regelt Ihr Kaufvertrag, meist ist das nicht der Fall.

Beim Neubau sieht es anders aus. Der Bauträger bekommt sein Geld in Raten, je nachdem wie weit der Bau ist. Ein großer Teil des Darlehens bleibt deshalb über viele Monate bei der Bank liegen. Verzögert sich der Bau, laufen die Bereitstellungszinsen genau auf diesen großen Rest.

Bei einer vermieteten Wohnung können Sie die Kosten wenigstens steuerlich ansetzen. Sie gehören zu den Finanzierungskosten und sind damit Werbungskosten nach Paragraph 9 EStG. Mehr dazu steht im Beitrag Finanzierungskosten absetzen.

Rechenbeispiel

Ein Darlehen über 200.000 Euro für eine gebrauchte Wohnung. Wir nehmen an, dass drei Monate frei von Bereitstellungszinsen sind und die Bank danach 0,25 Prozent im Monat verlangt. Das sind 500 Euro für jeden vollen Monat, in dem die ganze Summe noch nicht abgerufen ist. Banken rechnen oft tageweise, hier ist vereinfacht in ganzen Monaten gerechnet. Eigene Rechnung, keine Zusage.

Zwei Monate Verzögerung kosten in diesem Beispiel also 1.000 Euro mehr als vier Monate. Zum Vergleich: Wäre das Geld schon ausgezahlt, kämen bei 4 Prozent Sollzins rund 667 Euro Zinsen im Monat zusammen. Die Bereitstellungszinsen sind etwas niedriger, aber Sie bekommen dafür nichts. Die Wohnung gehört noch nicht Ihnen und bringt keine Miete.

Ein Teilabruf macht es günstiger. Angenommen, 180.000 Euro gehen nach zwei Monaten an den Verkäufer. Die übrigen 20.000 Euro sind für einen neuen Boden gedacht und werden erst im sechsten Monat gebraucht. Dann fallen nur auf diese 20.000 Euro Bereitstellungszinsen an, für den vierten bis sechsten Monat je 50 Euro, zusammen 150 Euro.

Info-Box: Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr der Bank auf den Teil Ihres Darlehens, den Sie nach Ablauf der freien Zeit noch nicht abgerufen haben.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Im Angebot nachlesen, wie viele Monate frei von Bereitstellungszinsen sind
• [ ] Prüfen, ab welchem Tag die freie Zeit zählt, meist ab Vertragsschluss
• [ ] Den Satz pro Monat notieren, er steht nicht im Effektivzins
• [ ] Den Darlehensvertrag zeitlich nah am Notartermin abschließen
• [ ] Beim Neubau mindestens zwölf freie Monate verhandeln, wie es die Stiftung Warentest rät
• [ ] Geld für Renovierungen getrennt planen und erst abrufen, wenn die Rechnung kommt
• [ ] Gezahlte Bereitstellungszinsen in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben

Was bedeutet das für die Praxis?

Kapitalanleger gehen mit dem Thema meist auf einem dieser Wege um:

1. Bestandswohnung, kurze freie Zeit reicht. Wenn Kaufvertrag und Darlehen eng zusammen liegen, sind drei Monate oft genug. Dann zählt vor allem ein guter Sollzins.
2. Puffer kaufen. Wer Verzögerungen fürchtet, fragt nach mehr freien Monaten. Das lohnt sich nur, wenn der Aufschlag beim Zins kleiner ist als die Kosten, die man damit vermeidet.
3. Neubau mit langer freier Zeit. Hier sind zwölf Monate oder mehr sinnvoll, weil das Geld über die Bauzeit verteilt fließt.
4. Teilbeträge abrufen. Wer einen Teil des Darlehens für Renovierung braucht, ruft ihn erst ab, wenn die Handwerker fertig sind.

Welche Kosten beim Kauf sonst noch auf Sie zukommen, steht im Beitrag Was der Kauf zusätzlich kostet, bevor die erste Miete fließt.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen.