Was ist die Zinsbindung und wie lange sollte ich sie wählen?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Zinsbindung ist die Zeit, in der Ihr Zins fest ist. Solange sie läuft, ändert sich Ihre Rate nicht.
• Üblich sind fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Zwischenwerte sind möglich.
• Anfang Oktober 2026 lagen zehn Jahre bei rund 4,5 Prozent, 20 Jahre knapp unter fünf Prozent.
• Eine längere Bindung kostet also mehr Zins. Im Beispiel unten sind das 67 Euro im Monat bei 200.000 Euro Darlehen.
• Nach zehn Jahren dürfen Sie jeden Kredit kündigen, auch einen mit 20 Jahren Zinsbindung.

Was ist die Zinsbindung? Kurz erklärt

Wenn Sie bei der Bank Geld leihen, vereinbaren Sie einen Zins. Die Zinsbindung legt fest, wie viele Jahre dieser Zins gilt. Im Vertrag heißt sie oft Sollzinsbindung. Was danach passiert, ist offen.

Kennen Sie das vom Strom? Viele Anbieter geben eine Preisgarantie, etwa für ein oder zwei Jahre. Steigen die Preise in dieser Zeit, zahlen Sie trotzdem den alten Preis. Eine längere Garantie kostet meist etwas mehr. Die Zinsbindung funktioniert genauso, nur über zehn oder 20 Jahre.

Die Zinsbindung ist nicht dasselbe wie die Laufzeit. Ein Kredit über 200.000 Euro läuft bei zwei Prozent Tilgung fast drei Jahrzehnte. Die Zinsbindung deckt davon nur einen Abschnitt ab. Wie sich Zins und Tilgung zur Rate zusammensetzen, steht im Beitrag Wie funktioniert die Tilgung bei einem Immobilienkredit?.

Wie ist die aktuelle Lage?

Banken bieten die Zinsbindung meist in Stufen von fünf Jahren an: fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Laut Finanztip sind auch Zwischenzeiten wie sieben oder 14 Jahre möglich. In Deutschland ist die zehnjährige Bindung der Normalfall, mit ihr werden auch die meisten Zinsvergleiche gemacht.

Der Preis für längere Sicherheit lässt sich gerade gut ablesen. Laut dem Zinskommentar von Baufi24 lagen Angebote mit zehn Jahren Zinsbindung Anfang Oktober 2026 bei rund 4,5 Prozent. Bei 20 Jahren "kratzen wir sogar an der Fünf-Prozent-Marke", so Baufi24. Der Aufschlag für die doppelte Zeit liegt also bei rund einem halben Prozentpunkt.

Dazu kommt eine Regel aus dem Gesetz. Nach Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate. Das gilt auch, wenn Sie 15 oder 20 Jahre Zinsbindung vereinbart haben. Die Bank kann das umgekehrt nicht. Mehr dazu steht im Beitrag Drei Zahlen im Darlehensvertrag, auf die es ankommt.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Bei einer vermieteten Wohnung rechnen Sie die Rate gegen die Miete. Diese Rechnung hält nur so lange, wie der Zins fest ist. Mit der Zinsbindung entscheiden Sie also, wie viele Jahre Ihre Kalkulation sicher steht.

Eine kurze Bindung ist billiger. Sie zahlen weniger Zins und haben jeden Monat etwas mehr übrig. Dafür steht früher wieder eine Entscheidung an, und die Konditionen dafür kennt heute niemand. Was das für Ihre Rate bedeuten kann, zeigt der Beitrag Was bedeuten steigende Zinsen für meine erste Kapitalanlage?.

Eine lange Bindung ist teurer, aber ruhiger. Sie wissen bis zum letzten Tag der Bindung, was Sie zahlen. Und weil Sie nach zehn Jahren kündigen dürfen, verlieren Sie wenig Freiheit. Fallen die Zinsen bis dahin, können Sie wechseln. Steigen sie, behalten Sie Ihren Zins.

Für Anleger spielt noch etwas mit: der Plan. Wer die Wohnung in zwölf Jahren verkaufen will, braucht keine 20 Jahre. Wer sie bis zur Rente halten will, profitiert eher von einer langen Bindung.

Rechenbeispiel

Annahmen: Darlehen 200.000 Euro, zwei Prozent Anfangstilgung, die Rate bleibt über die ganze Zeit gleich. Variante A bindet zehn Jahre zu 4,5 Prozent und braucht danach einen neuen Zins. Variante B bindet 20 Jahre zu 4,9 Prozent. Gerechnet ist mit einer jährlichen Rate, eigene Rechnung.

Variante B kostet 67 Euro mehr im Monat, also 800 Euro im Jahr. In den ersten zehn Jahren zahlen Sie dabei 87.923 Euro Zinsen statt 80.847 Euro. Der Unterschied von rund 7.000 Euro ist der Preis für die Sicherheit.

Nach zehn Jahren liegen beide Varianten fast gleich, rund 900 Euro trennen sie. Der Grund: Die Rate in B ist höher, deshalb tilgt sie in Euro auch etwas mehr. Spannend wird das zweite Jahrzehnt. Bleibt der Zins bei 4,5 Prozent, stehen Sie mit A gut da und haben jeden Monat weniger gezahlt. Steigt er auf sechs Prozent, liegt die Restschuld in A nach 20 Jahren fast 30.000 Euro über B.

Welche Variante am Ende günstiger ist, weiß heute niemand. Mit B wissen Sie es aber bereits beim Unterschreiben.

Info-Box: Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den Ihnen die Bank den vereinbarten Zins garantiert, unabhängig davon, wie sich der Markt bewegt.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Angebote nur mit gleicher Zinsbindung vergleichen, sonst vergleichen Sie unterschiedliche Produkte
• [ ] Bei jedem Angebot nach dem Zins für zehn, 15 und 20 Jahre fragen und den Aufschlag ausrechnen
• [ ] Die Restschuld am Ende der Bindung im Tilgungsplan ablesen
• [ ] Die Bindung an Ihren Plan anpassen: geplanter Verkauf, Rente, weitere Käufe
• [ ] Prüfen, ab wann die zehn Jahre für die Kündigung laufen, nämlich ab der vollständigen Auszahlung
• [ ] Sondertilgungen vereinbaren, gerade bei langer Bindung

Was bedeutet das für die Praxis?

Kapitalanleger wählen meist einen dieser Wege:

1. Zehn Jahre. Der günstigste Zins unter den üblichen langen Bindungen. Sinnvoll, wenn Sie Puffer im Budget haben oder die Restschuld bis dahin deutlich senken wollen.
2. 15 Jahre. Ein Mittelweg. Sie zahlen etwas mehr, kennen Ihre Rate aber länger und haben nach zehn Jahren trotzdem das Kündigungsrecht.
3. 20 Jahre. Die teuerste Variante, dafür die ruhigste. Passt, wenn die Miete die Rate knapp trägt und eine höhere Rate später nicht drin wäre.
4. Bindung nach dem Verkaufsdatum. Wer weiß, wann er die Wohnung verkaufen will, wählt die Bindung passend dazu. Ein Verkauf mitten in der Bindung kann sonst eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.

Wie es nach dem Ende der Zinsbindung weitergeht, erklärt der Beitrag Was passiert, wenn die Zinsbindung meines Kredits endet?.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen und ist keine Aussage über Konditionen, die Sie bekommen.