Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wann muss ich sie zahlen?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich an die Bank, wenn Sie ein Darlehen mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen.
• Wer die Wohnung verkaufen will, darf den Kredit kündigen. Die Bank darf dafür aber Geld verlangen.
• Sind die Zinsen seit Vertragsschluss gefallen, wird es teuer. Sind sie gestiegen, bleibt meist nur ein kleiner Betrag.
• Nach zehn Jahren ab Auszahlung entfällt die Entschädigung. Das Gleiche gilt, wenn wichtige Angaben dazu im Vertrag fehlen oder unzureichend sind.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Kurz erklärt

Bei einer festen Zinsbindung versprechen Sie der Bank, den Zins für eine bestimmte Zeit zu zahlen. Zahlen Sie früher zurück, fehlen der Bank diese Zinsen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt diesen Verlust. Das Wort sagt es schon: Sie zahlen, bevor das Geld fällig ist.

Ein Vergleich aus dem Alltag: Sie haben eine Ferienwohnung für zwei Wochen zu einem festen Preis gebucht und reisen nach einer Woche ab. Der Vermieter verlangt einen Ausgleich. Kann er die Wohnung sofort zum gleichen Preis weitervermieten, verliert er kaum etwas. Bekommt er nur noch einen Teil, fordert er die Differenz. Genau so denkt die Bank.

Wie ist die aktuelle Lage?

Eine Marktzahl zur durchschnittlichen Höhe gibt es nicht, weil jede Rechnung vom einzelnen Vertrag abhängt. Geregelt ist das Thema im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Paragraph 490 Absatz 2 BGB erlaubt Ihnen die Kündigung eines Darlehens mit festem Zins, das durch eine Grundschuld gesichert ist, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Der Verkauf der Wohnung ist der typische Fall. Sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit drei Monaten Frist kündigen. Im selben Absatz steht, dass Sie der Bank den Schaden ersetzen müssen. Paragraph 502 BGB sagt, dass die Entschädigung angemessen sein muss.

Zwei Ausnahmen sind wichtig. Nach Paragraph 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung immer kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Entschädigung. Und nach Paragraph 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB entfällt der Anspruch, wenn im Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zu Ihrem Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind.

Für die Höhe zählt das Zinsniveau. Zehnjährige Zinsbindungen kosteten im September 2026 laut Baufi24 im Schnitt 4,16 Prozent, Anfang Oktober lagen Angebote bei rund 4,5 Prozent. Wer vor einigen Jahren deutlich günstiger abgeschlossen hat und heute verkauft, zahlt wenig. Die Bank kann das Geld ja teurer neu verleihen. Wer heute abschließt und später bei gefallenen Zinsen verkauft, zahlt mehr.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Eine vermietete Wohnung kauft man selten für immer. Vielleicht wollen Sie nach einigen Jahren verkaufen, weil sich der Wert gut entwickelt hat, weil Sie umschichten wollen oder weil das Geld gebraucht wird. Fällt das in die Zinsbindung, gehört die Entschädigung in Ihre Rechnung. Sie kann einen Teil des Gewinns aufzehren.

Die Bank rechnet dabei mit zwei Posten, die oft Fachbegriffe tragen. Der Zinsmargenschaden ist der Gewinn, der der Bank entgeht. Sie verdient am Darlehen ja mehr, als sie selbst für das Geld bezahlt. Der Zinsverschlechterungsschaden entsteht, wenn die Bank das zurückgezahlte Geld nur zu einem niedrigeren Zins neu anlegen kann. Gegenrechnen muss sie, was sie spart, etwa Verwaltungskosten und das Risiko, dass Sie nicht zahlen.

Bei gestiegenen Zinsen fällt der zweite Posten praktisch weg. Deshalb ist die Entschädigung dann klein, aber selten null.

Rechenbeispiel

Grundlage ist das Standardbeispiel dieser Reihe: 200.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung, zehn Jahre Zinsbindung, Rate 12.000 Euro im Jahr. Nach fünf Jahren wird die Wohnung verkauft. Die Restschuld beträgt dann 178.335 Euro, bis zum Ende der Zinsbindung bleiben fünf Jahre.

Das Modell ist stark vereinfacht. Es fragt nur: Wie viel Zins verliert die Bank, wenn sie das Geld für die restlichen fünf Jahre nur noch zu einem niedrigeren Satz verleihen kann? Gerechnet ist die Zinsdifferenz auf die Restschuld, die nach Plan jedes Jahr sinkt. Die zweite Spalte rechnet ein, dass die Bank das Geld früher bekommt und damit selbst arbeiten kann (Abzinsung). Eigene Rechnung, jährliche Rate.

Jeder Prozentpunkt, um den die Zinsen gefallen sind, kostet hier also grob 8.000 Euro. Bei fünf Jahren Restlaufzeit. Wäre die Zinsbindung noch länger gelaufen, wäre der Betrag entsprechend höher.

In der Wirklichkeit liegt die Forderung meist darüber. Banken vergleichen oft mit Renditen sicherer Anlagen, die unter dem Bauzins liegen. Außerdem kommen der Zinsmargenschaden und ein Bearbeitungsentgelt dazu. Die Tabelle zeigt nur die Größenordnung.

Info-Box: Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank die Zinsen, die ihr entgehen, wenn Sie ein Darlehen mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Vor dem Abschluss prüfen, ob ein späterer Verkauf in die Zinsbindung fallen könnte
• [ ] Kostenlose Sondertilgungen im Vertrag vereinbaren
• [ ] Im Vertrag nachsehen, ob Laufzeit, Kündigungsrecht und Berechnung der Entschädigung klar beschrieben sind
• [ ] Vor einem Verkauf das genaue Datum der vollständigen Auszahlung heraussuchen, wegen der Zehn-Jahres-Frist
• [ ] Die Berechnung der Bank schriftlich anfordern und bei hohen Beträgen nachrechnen lassen
• [ ] Die Entschädigung in die Verkaufsrechnung aufnehmen, bevor Sie einen Preis zusagen

Was bedeutet das für die Praxis?

Es gibt mehrere Wege, die Entschädigung klein zu halten oder ganz zu vermeiden:

1. Sondertilgung nutzen. Wer jedes Jahr kostenlos einen Teil zurückzahlen darf, senkt die Restschuld und damit die Basis für eine spätere Entschädigung. Mehr dazu im Beitrag Sondertilgung.
2. Käufer übernimmt das Darlehen. Stimmt die Bank zu, läuft der Vertrag beim Käufer weiter. Der Bank entgeht nichts. Für den Käufer lohnt sich das, wenn der alte Zins günstiger ist als der aktuelle.
3. Pfandtausch. Sie kaufen eine andere Wohnung und bitten die Bank, die Grundschuld auf das neue Objekt zu übertragen. Das Darlehen läuft weiter. Die Bank muss nicht zustimmen, und das neue Objekt muss als Sicherheit ausreichen.
4. Verkauf zeitlich planen. Wer kann, verkauft nach dem Ende der Zinsbindung oder nach zehn Jahren ab Auszahlung. Wie die Zinsbindung dabei mitspielt, erklärt der Beitrag Zinsbindung.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen.