Was ist eine Sondertilgung und lohnt sie sich?

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Sondertilgung ist Geld, das Sie neben der normalen Rate an die Bank zahlen. Es senkt sofort die Restschuld.
• Kostenlos ist das nur möglich, wenn es im Darlehensvertrag steht. Üblich sind bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme im Jahr.
• Bei 200.000 Euro Darlehen und vier Prozent Zins senken 2.000 Euro Sondertilgung im Jahr die Restschuld nach zehn Jahren um gut 24.000 Euro.
• Weil Zinsen bei einer vermieteten Wohnung absetzbar sind, spart eine Sondertilgung nach Steuern weniger als den vollen Sollzins.
• Geld, das in die Sondertilgung geht, kommt nicht zurück. Die Rücklage für die Wohnung sollte vorher stehen.

Was ist eine Sondertilgung? Kurz erklärt

Ihre Monatsrate ist fest vereinbart. Eine Sondertilgung ist eine Extra-Zahlung obendrauf, zum Beispiel aus einem Bonus oder einer Steuererstattung. Sie geht vollständig in die Tilgung, also in die Rückzahlung der Schuld. Ab dem Tag der Zahlung berechnet die Bank Zinsen nur noch auf den kleineren Rest.

Ein Vergleich aus dem Alltag: Zinsen sind die Miete für geliehenes Geld. Stellen Sie sich vor, Sie mieten eine Wohnung mit einem Zimmer, das Sie gar nicht brauchen. Mit einer Sondertilgung geben Sie dieses Zimmer an den Vermieter zurück. Ab dann zahlen Sie dafür keine Miete mehr.

Wie ist die aktuelle Lage?

Eine feste Marktzahl für Sondertilgungen gibt es nicht. Es kommt darauf an, was im Vertrag steht. Nach einem Überblick von Finanztip sind drei Varianten üblich: keine Sondertilgung, bis zu fünf Prozent oder bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr. Fünf Prozent gehören bei vielen Banken zum Standard, für mehr verlangen manche einen kleinen Zinsaufschlag.

Fehlt so eine Vereinbarung, wird es schwierig. Bei einem Immobilienkredit mit fester Zinsbindung dürfen Sie nach Paragraph 500 Absatz 2 BGB nur dann vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa beim Verkauf der Wohnung. Die Bank kann dann nach Paragraph 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie diese berechnet wird, steht im eigenen Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Zinsniveau spielt auch eine Rolle. Laut Baufi24 lag der Durchschnittszins für zehn Jahre Zinsbindung im September 2026 bei 4,16 Prozent. Je höher der Zins, desto mehr spart jeder Euro, den Sie früher zurückzahlen.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Wer selbst in seiner Wohnung lebt, für den ist die Sache recht einfach: Jeder getilgte Euro spart den vollen Zins. Bei einer vermieteten Wohnung kommt die Steuer dazu.

Die Schuldzinsen sind dort Werbungskosten nach Paragraph 9 EStG. Sie mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und damit Ihre Steuer. Zahlen Sie weniger Zinsen, sinkt auch dieser Steuervorteil. Ein einfaches Beispiel: Liegt Ihr persönlicher Steuersatz bei 40 Prozent, holt das Finanzamt Ihnen von 100 Euro Zinsen 40 Euro zurück. Wirklich belastet werden Sie mit 60 Euro. Eine Sondertilgung spart deshalb nach Steuern nicht vier Prozent, sondern etwa 2,4 Prozent.

Dazu kommt ein zweiter Punkt, der oft übersehen wird. Eine Sondertilgung können Sie nicht rückgängig machen. Braucht die Wohnung in zwei Jahren eine neue Heizung, gibt Ihnen die Bank das getilgte Geld nicht zurück. Sie müssten einen neuen Kredit aufnehmen, und der kostet meist mehr.

Das heißt nicht, dass sich eine Sondertilgung nicht lohnt. Es heißt nur, dass Sie sie mit anderen Verwendungen für dasselbe Geld vergleichen sollten. Für Kapitalanleger gibt es drei naheliegende:

• Sondertilgung: Die Restschuld sinkt, die Anschlussfinanzierung wird leichter. Das Geld ist aber gebunden.
• Rücklage: Ein Puffer für Reparaturen, Hausgeld-Nachzahlungen oder einen Monat ohne Mieter. Er bleibt jederzeit verfügbar.
• Eigenkapital für die nächste Wohnung: Wer weiter kaufen will, braucht Geld für Nebenkosten und Anzahlung. Was die Bank dafür sehen will, erklärt der Beitrag Was die Bank prüft.

Rechenbeispiel

Annahmen: Kredit über 200.000 Euro mit vier Prozent Sollzins und zwei Prozent Anfangstilgung, Jahresrate 12.000 Euro (1.000 Euro pro Monat). Zinsen und Tilgung sind jährlich gerechnet. Die Sondertilgung wird jeweils am Jahresende gezahlt, die Rate bleibt danach gleich. Eigene Rechnung, keine Zusage einer Bank.

So lesen Sie die Tabelle: Mit 2.000 Euro im Jahr stecken Sie in zehn Jahren 20.000 Euro zusätzlich in den Kredit. Die Restschuld liegt am Ende aber gut 24.000 Euro niedriger. Die Differenz von rund 4.000 Euro sind Zinsen, die Sie nicht zahlen mussten.

Die einmaligen 5.000 Euro im dritten Jahr drücken die Restschuld um 6.580 Euro. Das Geld hat sieben Jahre lang Zinsen gespart, insgesamt 1.580 Euro.

Jetzt die Steuer. Bei einem angenommenen Steuersatz von 40 Prozent bleiben von den 4.013 Euro gesparten Zinsen nach Steuern etwa 2.400 Euro übrig, von den 1.580 Euro etwa 950 Euro. Der Rest wäre ohnehin über die Steuererstattung zu Ihnen zurückgeflossen.

Info-Box: Eine Sondertilgung ist eine freiwillige Extra-Zahlung an die Bank, die sofort die Restschuld senkt und damit alle künftigen Zinsen.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Vor Unterschrift prüfen, ob und wie viel Sondertilgung pro Jahr kostenlos erlaubt ist
• [ ] Nachsehen, ob sich das Recht auf die ursprüngliche Darlehenssumme bezieht und ob es einen Mindestbetrag gibt
• [ ] Klären, ob ein nicht genutztes Recht am Jahresende verfällt
• [ ] Erst eine Rücklage für die Wohnung aufbauen, dann sondertilgen
• [ ] Die Ersparnis nach Steuern rechnen, nicht mit dem vollen Sollzins
• [ ] Gegen Ende der Zinsbindung prüfen, ob eine letzte Sondertilgung die Anschlussfinanzierung erleichtert

Was bedeutet das für die Praxis?

Kapitalanleger gehen mit dem Thema meist auf einem dieser Wege um:

1. Recht vereinbaren, Entscheidung später treffen. Fünf Prozent Sondertilgung kosten oft keinen Aufschlag. Ob Sie das Recht nutzen, entscheiden Sie jedes Jahr neu.
2. Regelmäßig kleine Beträge. Ein fester Betrag pro Jahr, etwa aus der Steuererstattung, senkt die Restschuld stetig, ohne die Monatsrate zu erhöhen.
3. Einmalige Zahlung kurz vor Ende der Zinsbindung. Eine niedrigere Restschuld macht die neue Rate kleiner. Mehr dazu im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.
4. Kein Sondertilgen, Geld für den nächsten Kauf. Wer eine zweite Wohnung plant, behält das Geld als Eigenkapital. Dafür sinkt die Schuld der ersten Wohnung nur im Tempo der normalen Rate.

Wie Sondertilgung und Anfangstilgung zusammenspielen, zeigt der Beitrag Wie funktioniert die Tilgung bei einem Immobilienkredit?.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen.