Was passiert, wenn die Zinsbindung meines Kredits endet?

Das Wichtigste in Kürze

• Im Standardbeispiel dieser Reihe ist ein Kredit nach zehn Jahren erst zu knapp einem Viertel abbezahlt. Für den Rest brauchen Sie einen neuen Zins.
• Es gibt drei Wege: bei der eigenen Bank verlängern, zu einer anderen Bank wechseln oder den Zins schon Jahre vorher sichern.
• Ihre Bank muss sich spätestens drei Monate vor dem Ende bei Ihnen melden. Kümmern sollten Sie sich deutlich früher.
• Zum Ende der Zinsbindung dürfen Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Ein Vergleich kostet nur Zeit.

Was ist eine Anschlussfinanzierung? Kurz erklärt

Eine Anschlussfinanzierung ist der neue Kredit für die Schuld, die nach der Zinsbindung übrig ist. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den Ihr Zins fest vereinbart ist, oft zehn Jahre. Danach ist der Kredit selten abbezahlt. Der Rest, die Restschuld, wird zu einem neuen Zins weiterfinanziert.

Am ehesten vergleichbar ist das mit einem Handyvertrag, der ausläuft. Der Anbieter schickt ein Verlängerungsangebot. Sie können es annehmen, zu einem anderen Anbieter wechseln oder sich schon vorher einen Tarif für später reservieren. Genau diese drei Möglichkeiten haben Sie auch bei Ihrem Kredit.

Wie ist die aktuelle Lage?

Zehnjährige Zinsbindungen kosteten im September 2026 nach Daten von Baufi24 im Schnitt 4,16 Prozent. Anfang Oktober lagen die Angebote bei rund 4,5 Prozent.

Gesetzlich ist der Ablauf klar geregelt. Nach Paragraph 493 BGB muss Ihre Bank Ihnen spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie weitermacht. Wenn ja, muss sie den Zins nennen, den sie anbietet. Nach Paragraph 489 BGB dürfen Sie den Kredit zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist kündigen. Dann zahlt die neue Bank die alte aus.

Die drei Wege im Überblick

Prolongation. Das Wort heißt Verlängerung. Sie bleiben bei Ihrer Bank und unterschreiben eine neue Zinsvereinbarung. Das ist der bequemste Weg: kein Notar, keine neuen Unterlagen, oft nur ein Formular. Der Nachteil ist, dass die Bank weiß, wie bequem das ist. Ihr Angebot ist nicht automatisch das günstigste.

Umschuldung. Sie wechseln zu einer anderen Bank. Die neue Bank löst die alte ab und braucht dafür eine Sicherheit. Meist lässt sie sich die bestehende Grundschuld abtreten, also übertragen. Die Grundschuld ist der Eintrag im Grundbuch, mit dem die Bank im Notfall auf die Wohnung zugreifen kann. Mehr dazu im Beitrag zur Grundschuld. Für die Abtretung fallen Gebühren bei Notar und Grundbuchamt an, und die neue Bank prüft Sie wie beim ersten Kauf, siehe Was die Bank prüft.

Forward-Darlehen. Damit sichern Sie sich heute einen Zins für einen Kredit, der erst später startet. Laut Verbraucherzentrale geht das zum Beispiel drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung. Manche Banken verlangen dafür einen Aufschlag, der von der Wartezeit abhängt. Laut Verbraucherzentrale ist er meist recht niedrig. Der wichtigste Punkt: Sie müssen das Darlehen später abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Bei einer vermieteten Wohnung ist die Miete meist fest und steigt nur langsam. Die Rate kann sich beim Anschluss dagegen auf einen Schlag ändern. Ob die Rechnung danach noch aufgeht, entscheidet sich also an einem einzigen Stichtag.

Hinzu kommt: Die Restschuld ist die größte Zahl, über die Sie in Ihrem Anlegerleben verhandeln. Ein kleiner Zinsunterschied wirkt auf sie viele Jahre lang. Wer das Angebot der Hausbank einfach unterschreibt, verschenkt unter Umständen mehrere tausend Euro. Wie hoch Ihre Restschuld sein wird, steht im Tilgungsplan, mehr dazu im Beitrag Drei Zahlen im Darlehensvertrag.

Rechenbeispiel

Ausgangspunkt ist das Standardbeispiel dieser Reihe: 200.000 Euro Darlehen, vier Prozent Zins, zwei Prozent Anfangstilgung, 1.000 Euro Rate im Monat. Nach zehn Jahren sind noch 151.976 Euro offen. Ursprünglich wäre der Kredit nach rund 28 Jahren abbezahlt gewesen.

Annahme für die Anschlussfinanzierung: Sie wollen bei diesem Ziel bleiben. Die Restschuld soll also in den verbleibenden 18 Jahren vollständig zurückgezahlt sein. Gefragt ist, welche Rate dafür nötig ist. Eigene Rechnung mit jährlicher Rate, keine Zusage einer Bank.

Zwischen drei und fünf Prozent liegen 162 Euro im Monat und rund 35.000 Euro Zinsen. Wer bei fünf Prozent die alte Rate von 1.000 Euro beibehält, ist nicht nach 18, sondern erst nach rund 21 Jahren fertig.

Auch kleine Unterschiede zählen. Bietet die Hausbank 4,3 Prozent und eine andere Bank 4,0 Prozent, sind das bei gleichem Ziel rund 25 Euro im Monat. Über 18 Jahre summiert sich das auf etwa 5.300 Euro.

Info-Box: Anschlussfinanzierung ist der neue Kredit für die Restschuld, die nach dem Ende der Zinsbindung noch offen ist.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Das Ende der Zinsbindung im Vertrag nachsehen und im Kalender notieren
• [ ] Die Restschuld zu diesem Datum aus dem Tilgungsplan ablesen
• [ ] Etwa ein Jahr vorher Angebote anderer Banken einholen, nicht erst nach dem Brief der Hausbank
• [ ] Angebote am Effektivzins vergleichen, nicht nur am Sollzins
• [ ] Bei einem Wechsel fragen, wer die Kosten für die Abtretung der Grundschuld trägt
• [ ] Beim Forward-Darlehen den Aufschlag und die Pflicht zur Abnahme genau lesen
• [ ] Die Kündigungsfrist von einem Monat einhalten, wenn Sie wechseln

Was bedeutet das für die Praxis?

Viele Kapitalanleger gehen einen dieser Wege:

1. Hausbank mit Gegenangebot. Sie holen ein bis zwei fremde Angebote ein und legen sie Ihrer Bank vor. Oft bessert sie nach, und Sie sparen sich den Wechsel.
2. Wechsel zum günstigsten Anbieter. Das lohnt sich, wenn der Zinsunterschied die Kosten für Notar und Grundbuch klar übersteigt.
3. Frühe Absicherung. Wer steigende Zinsen fürchtet und eine knappe Rechnung hat, sichert sich zwei bis drei Jahre vorher einen Zins per Forward-Darlehen und nimmt den Aufschlag in Kauf.
4. Neue Tilgung wählen. Beim Anschluss lassen sich Tilgung und Sondertilgungen neu festlegen, etwa um bis zum Ruhestand schuldenfrei zu sein.

Wie lange Sie den neuen Zins festschreiben sollten, erklärt der Beitrag zur Zinsbindung.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen.