Warum wächst Kitzingen, und was heißt das für eine Mietwohnung?

Das Wichtigste in Kürze

• Kitzingen hatte Mitte 2026 genau 23.039 Einwohner. Ende 2022 waren es noch 22.291.
• Das Plus kommt aus dem Zuzug. Geburten allein würden die Stadt schrumpfen lassen.
• In der Stadt arbeiten rund 4.100 Menschen mehr, als dort Beschäftigte wohnen.
• Mehr Einwohner heißt: mehr Menschen suchen eine Wohnung. Das ist gut für Vermieter.
• Gebrauchte Wohnungen kosten im Landkreis deutlich weniger als neue.

Was ist Bevölkerungswachstum? Kurz erklärt

Eine Stadt wächst, wenn am Jahresende mehr Menschen dort gemeldet sind als am Anfang. Dafür gibt es zwei Wege. Erstens: Es werden mehr Kinder geboren, als Menschen sterben. Fachleute nennen das den natürlichen Saldo. Zweitens: Es ziehen mehr Menschen zu, als wegziehen. Das heißt Wanderungssaldo.

Stellen Sie sich eine Badewanne vor. Der Abfluss ist offen, es läuft also ständig etwas raus. Trotzdem steigt das Wasser, weil der Hahn kräftiger läuft. Genau so funktioniert Kitzingen. Der Abfluss sind die Sterbefälle und die Wegzüge. Der Hahn ist der Zuzug.

Wie ist die aktuelle Lage?

Die Stadt Kitzingen rechnet in ihrem eigenen Haushaltsplan 2026 mit 22.936 Einwohnern, Stand Ende 2024. Auf ihrer Internetseite spricht sie von etwa 23.000. Das Bayerische Landesamt für Statistik hat inzwischen neuere Werte. Ende 2025 zählte es 23.028 Einwohner, Ende Juni 2026 dann 23.039.

Beim Lesen solcher Zahlen gibt es eine Falle. Der Zensus 2022 hat neu durchgezählt. Ein Zensus ist eine amtliche Volkszählung, die alle paar Jahre die Grundlage richtigstellt. Dazwischen wird nur weitergerechnet, das nennt man Fortschreibung. Alle Werte bis 2021 bauen auf dem Zensus 2011 auf, die neueren auf dem Zensus 2022. Deshalb sollten Sie nur Zahlen derselben Basis vergleichen.

Wer das beachtet, sieht trotzdem klares Wachstum. Von Zensus zu Zensus stieg die Einwohnerzahl um 8,6 Prozent, von 20.237 auf 21.982. Seit Ende 2022 kamen noch einmal 737 Menschen dazu. Das sind 3,3 Prozent in drei Jahren.

Auch das Umland wächst mit. Auf ihrer Seite zum Wirtschaftsstandort nennt die Stadt 91.287 Einwohner im Landkreis, das war der Stand Ende 2024. Ein Jahr später zählte das Landesamt dort 91.471 Menschen. Ein Landkreis ist der Verwaltungsbezirk rund um die Stadt mit vielen kleineren Gemeinden. Für Vermieter zählt er mit, weil Menschen aus den Dörfern oft in die Kreisstadt ziehen, wenn sie dort arbeiten.

Stand der Zahlen: 30.10.2026.

Die Zahlen im Überblick

Die Tabelle zeigt nur Werte auf der neuen Basis, dem Zensus 2022. So bleibt der Vergleich sauber.

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2025 und Statistischer Bericht A1200C. Der Wert für Ende 2024 steht so auch im Haushaltsplan der Stadt.

Das Plus wird kleiner, aber es bleibt ein Plus. Woher es kommt, zeigen die Jahre 2018 bis 2024. In jedem dieser Jahre starben mehr Menschen, als Kinder zur Welt kamen. Zusammen fehlen dadurch 432 Einwohner. Gleichzeitig zogen in jedem Jahr mehr Menschen zu als weg. Unterm Strich waren das 2.699 Menschen. Der Hahn läuft also deutlich stärker als der Abfluss.

Warum ziehen Menschen nach Kitzingen?

Meist folgt der Wohnort der Arbeit. In der Stadt hatten Mitte 2024 genau 14.452 Menschen einen sozialversicherungspflichtigen Job. Gemeint sind normale Angestellte, keine Beamten und keine Selbständigen. Von den Kitzingern selbst arbeiteten aber nur 10.355 in so einem Job. Die Differenz von rund 4.100 sind Einpendler. Das sind Menschen, die jeden Tag zur Arbeit in die Stadt fahren. Seit 2019 ist die Zahl der Jobs in der Stadt um 6,6 Prozent gewachsen.

Dazu kommt wenig Arbeitslosigkeit. Im Landkreis lag die Quote im September 2026 bei 3,4 Prozent. Im Bezirk der Agentur für Arbeit Würzburg waren es 3,7 Prozent.

Und die Lage stimmt. Würzburg ist laut Stadt rund 20 Kilometer entfernt. Über das Autobahnkreuz Biebelried erreichen Sie die A3 und die A7. Kitzingen liegt außerdem direkt an der Bahnstrecke zwischen Frankfurt und Nürnberg. Die Stadt nennt selbst ein Technologie-Transferzentrum für Robotik und KI als Stärke. Wer in Würzburg arbeitet und dort keine bezahlbare Wohnung findet, schaut deshalb oft nach Kitzingen.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Jeder, der zuzieht, braucht ein Dach über dem Kopf. Viele mieten zuerst, bevor sie irgendwann kaufen. Mehr Zuzug bedeutet also mehr Anfragen für Mietwohnungen. Für Sie als Vermieter heißt das: Eine frei werdende Wohnung findet eher schnell einen neuen Mieter. Und wer schnell vermietet, hat weniger Monate, in denen die Wohnung leer steht und keine Miete bringt.

Gleichzeitig wird in Kitzingen wenig neu gebaut. 2022 genehmigte die Stadt noch 103 neue Wohnungen. 2024 waren es nur 28. Wenig Neubau bei steigender Einwohnerzahl macht vorhandene Wohnungen wertvoller.

Auch beim Kaufpreis gibt es einen klaren Unterschied. Der Gutachterausschuss ist ein amtliches Gremium, das echte Kaufverträge auswertet. Laut seinem Bericht für 2025 kostete eine neue Eigentumswohnung im Landkreis im Mittel 5.000 Euro je Quadratmeter. Gebrauchte Wohnungen lagen bei 3.300 Euro. Wer in Kitzingen im Bestand unter 4.000 Euro je Quadratmeter kauft, zahlt also mindestens 1.000 Euro weniger als für einen Neubau. Bestand meint Wohnungen, die schon länger stehen.

Bleibt die Frage nach der Zukunft. Die amtliche Vorausberechnung gibt es frei zugänglich nur für den ganzen Landkreis. Sie rechnet bis 2044 mit 2,3 Prozent mehr Einwohnern. Ganz Unterfranken soll im selben Zeitraum um 1,3 Prozent schrumpfen. Auch hier kommt das Plus allein aus dem Zuzug. Die Bevölkerung wird dabei älter. Das ändert eher, welche Wohnungen gefragt sind, als ob Wohnungen gefragt sind. Wie man solche Rechnungen richtig einordnet, steht in unserem Beitrag Warum eine Bevölkerungsprognose keine Vorhersage ist.

Info-Box: Der Wanderungssaldo ist die Zahl der Zugezogenen minus die Zahl der Weggezogenen. Ist er positiv, kommen mehr Menschen in die Stadt, als sie verlassen.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

So schätzen Sie einen Standort selbst ein, egal ob Kitzingen oder eine andere Stadt:

• [ ] Die aktuelle Einwohnerzahl beim Statistischen Landesamt nachschlagen
• [ ] Nur Werte derselben Zensus-Basis vergleichen, also ab Ende 2022
• [ ] Zuzug und Geburten getrennt ansehen, um zu verstehen, woher das Wachstum kommt
• [ ] Jobs in der Stadt mit den Beschäftigten, die dort wohnen, vergleichen
• [ ] Die Arbeitslosenquote der Region notieren
• [ ] Die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen der letzten Jahre ansehen
• [ ] Kaufpreise für Bestand und Neubau im Marktbericht des Gutachterausschusses vergleichen

Was bedeutet das für die Praxis?

Kitzingen zeigt ein klares Muster. Menschen ziehen wegen der Arbeit zu, gebaut wird wenig, und Bestandswohnungen sind deutlich günstiger als neue. Für eine erste vermietete Wohnung sind das gute Voraussetzungen.

Sie können die Zahlen selbst nachlesen, die Quellen stehen unten. Alle stammen von amtlichen Stellen und sind kostenlos als PDF abrufbar. Sie können verschiedene Lagen in der Stadt vergleichen, etwa Altstadt und Ortsteile. Und Sie können früh klären, wie viel Kredit für Sie machbar ist. Was dabei zählt, erklärt der Beitrag Was prüft die Bank, bevor sie eine Wohnung finanziert?.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.