Wie funktioniert die Tilgung bei einem Immobilienkredit?

Das Wichtigste in Kürze

• Tilgung ist der Teil der Rate, der Ihre Schuld verringert. Der andere Teil sind Zinsen.
• Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Der Zinsanteil sinkt jedes Jahr, der Tilgungsanteil steigt im selben Maß.
• Die Anfangstilgung bestimmt, wie lange Sie zahlen. Beispiel mit 200.000 Euro und vier Prozent Zins: Bei einem Prozent Tilgung dauert es rund 41 Jahre, bei zwei Prozent rund 28, bei drei Prozent knapp 22.
• Bei einer vermieteten Wohnung sind die Zinsen absetzbar, die Tilgung nicht. Verloren ist sie trotzdem nicht, denn sie baut Ihr Vermögen auf.

Was ist Tilgung? Kurz erklärt

Tilgen heißt zurückzahlen. Jede Monatsrate besteht aus zwei Teilen. Die Zinsen sind der Preis für das geliehene Geld. Die Tilgung macht die Schuld kleiner. Was nach den Zinsen von der Rate übrig bleibt, geht in die Tilgung.

Die meisten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet, dass die Rate über die gesamte Zinsbindung gleich bleibt. Sie legen bei Vertragsschluss zwei Zahlen fest, den Sollzins und die Anfangstilgung, und daraus ergibt sich die Rate.

Wie ist die aktuelle Lage?

Zehnjährige Zinsbindungen kosteten im September 2026 nach Daten von Baufi24 im Schnitt 4,16 Prozent. Anfang Oktober lagen die Angebote bei rund 4,5 Prozent. Das hat eine Folge, die viele überrascht: Bei höheren Zinsen ist ein Darlehen mit derselben Anfangstilgung schneller abbezahlt.

Der Grund ist die gleichbleibende Rate. Bei vier Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate sechs Prozent der Darlehenssumme im Jahr. Mit jedem getilgten Euro wird ein großer Zinsbetrag frei, der in die Tilgung wandert. Nach eigener Rechnung dauert die Rückzahlung bei vier Prozent Zins rund 28 Jahre. Bei einem Prozent Zins, wie 2021 üblich, wären es mit derselben Anfangstilgung fast 41 Jahre gewesen.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Bei einer vermieteten Wohnung zahlen Sie die Rate zum großen Teil aus der Miete. Für Ihre Rechnung zählt deshalb, was im Monat übrig bleibt, und da wirkt die Tilgung anders als die Zinsen.

Die Zinsen sind Kosten. Nach Paragraph 9 EStG sind sie Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und mindern Ihre Steuer.

Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Sparen. Sie fließt aus Ihrem Monatsbudget ab, aber sie verschwindet nicht: Jeder getilgte Euro erhöht Ihren Anteil an der Wohnung. Absetzen lässt sie sich nicht.

Eine niedrige Tilgung entlastet also den Monat, lässt aber die Restschuld hoch. Eine hohe Tilgung kostet im Monat mehr und macht Sie schneller schuldenfrei. Welche Restschuld am Ende der Zinsbindung stehen bleibt und warum das die wichtigste Zahl im Vertrag ist, erklärt der Beitrag Drei Zahlen im Darlehensvertrag, auf die es ankommt.

Rechenbeispiel

200.000 Euro Darlehen, vier Prozent Sollzins, zwei Prozent Anfangstilgung. Die Rate beträgt 12.000 Euro im Jahr, also 1.000 Euro im Monat. Gerechnet ist mit einer jährlichen Rate, eigene Rechnung, keine Zusage.

Im ersten Jahr gehen zwei Drittel der Rate an die Bank, nur ein Drittel verringert die Schuld. Im zwölften Jahr kippt das Verhältnis, dann ist die Tilgung erstmals größer als die Zinsen. In den letzten Jahren ist die Rate fast reine Tilgung.

Und so verändert die Anfangstilgung die ganze Finanzierung, gleiches Darlehen, gleicher Zins:

Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet 167 Euro im Monat. Der Schritt von einem auf zwei Prozent spart über die Laufzeit rund 74.000 Euro Zinsen und 13 Jahre.

Info-Box: Annuität heißt: Die Rate bleibt gleich, aber jedes Jahr steckt darin etwas weniger Zins und etwas mehr Tilgung.

Sondertilgung und Tilgungswechsel

Die Anfangstilgung ist keine Entscheidung für immer. Zwei Werkzeuge machen sie beweglich.

Eine Sondertilgung ist eine Zahlung zusätzlich zur Rate. Sie senkt sofort die Restschuld, und damit sinken ab dann auch die Zinsen. Im Beispiel oben wirken 2.000 Euro Sondertilgung im Jahr genauso wie drei Prozent Anfangstilgung: Das Darlehen ist nach knapp 22 Jahren abbezahlt. Der Unterschied liegt in der Freiheit. Die Sondertilgung zahlen Sie nur, wenn es passt, die höhere Rate jeden Monat.

Mit einem Tilgungssatzwechsel passen Sie die Rate während der Zinsbindung an. Steigt Ihr Einkommen, zahlen Sie mehr. Wird es eng, zahlen Sie eine Zeit lang weniger. Beides gibt es nur, wenn es im Vertrag vereinbart ist. Wer ohne solche Vereinbarung vorzeitig mehr zurückzahlen will, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, die Paragraph 502 BGB regelt.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Die Anfangstilgung so wählen, dass das Darlehen vor Ihrem Ruhestand abbezahlt ist
• [ ] Kostenlose Sondertilgungen vereinbaren, üblich sind bis zu fünf Prozent im Jahr
• [ ] Nach einem Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung fragen
• [ ] Den Tilgungsplan verlangen, nach Paragraph 492 BGB steht er Ihnen kostenlos zu
• [ ] Die Rate gegen die Nettokaltmiete stellen und den Rest aus dem eigenen Budget planen
• [ ] Bei der Steuer nur die Zinsen ansetzen, nicht die volle Rate

Was bedeutet das für die Praxis?

Viele Kapitalanleger wählen einen dieser Wege:

1. Zwei Prozent plus Sondertilgung. Die Rate bleibt bezahlbar. Übriges Geld geht als Sondertilgung in die Restschuld, wenn es da ist.
2. Hohe Tilgung von Anfang an. Wer ein sicheres Einkommen hat, tilgt drei Prozent oder mehr und ist schneller schuldenfrei. Das senkt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
3. Niedrige Tilgung, Geld an anderer Stelle. Wer weitere Wohnungen kaufen will, hält die Rate klein und nutzt das freie Geld als Eigenkapital. Die Restschuld bleibt dann länger hoch.

Welcher Weg passt, hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Alter und Ihren Plänen ab. Was eine hohe Restschuld bedeutet, wenn die Zinsen beim Anschluss steigen, zeigt der Beitrag Was bedeuten steigende Zinsen für meine erste Kapitalanlage?.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Die Rechenbeispiele beruhen auf eigenen Annahmen und sind keine Aussage über Konditionen, die Sie bekommen.