Was prüft die Bank, bevor sie eine Wohnung finanziert?

Das Wichtigste in Kürze

• Vor jedem Immobilienkredit muss die Bank prüfen, ob Sie die Raten wahrscheinlich zahlen können. Das schreibt Paragraph 505a BGB vor.
• Grundlage sind Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, bestehende Kredite und Auskünfte wie die Schufa.
• Das Herzstück ist die Haushaltsrechnung. Sie zeigt, was im Monat übrig bleibt, wenn die neue Rate dazukommt.
• Bei einer vermieteten Wohnung zählt die Miete als Einnahme, aber meist nur zum Teil. Ihre eigenen Wohnkosten laufen weiter.
• Die Wohnung selbst prüft die Bank auch. Ein hoher Wert allein ersetzt aber kein tragfähiges Einkommen.

Was ist die Kreditwürdigkeitsprüfung? Kurz erklärt

Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist der Blick der Bank in Ihre Finanzen. Sie will wissen, ob Sie die Rate über viele Jahre zahlen können. Oft heißt das auch Bonitätsprüfung. Gemeint ist dasselbe.

Am Ende steht eine einfache Frage: Bleibt nach allen festen Ausgaben und der neuen Rate genug Geld übrig?

Ein Vergleich aus dem Alltag: Wer eine Wohnung mietet, muss dem Vermieter oft Gehaltsnachweise zeigen. Der Vermieter will sicher sein, dass die Miete jeden Monat kommt. Die Bank macht im Grunde dasselbe. Nur geht es um mehr Geld und um 20 oder 30 Jahre statt um ein Mietverhältnis.

Wie ist die aktuelle Lage?

Die Regeln stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach Paragraph 505a BGB darf die Bank einen Immobilienkredit an Verbraucher nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag erfüllen. Bei einem normalen Ratenkredit reicht es, wenn keine erheblichen Zweifel bestehen. Für Immobilien ist die Hürde also höher.

Paragraph 505b BGB sagt, worauf die Bank schauen muss: auf Einkommen, Ausgaben und andere finanzielle Umstände. Sie holt sich die Angaben bei Ihnen und aus anderen Quellen. In der Praxis sind das vor allem Auskunfteien wie die Schufa. Eine Auskunftei ist ein Unternehmen, das Daten über Kredite und Zahlungen sammelt und daraus einschätzt, wie zuverlässig jemand zahlt. Ihre Angaben muss die Bank nachprüfen, wenn nötig anhand von Unterlagen wie Gehaltsabrechnungen.

Wichtig ist ein Satz in Absatz 2: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Wohnung mehr wert ist als der Kredit. Im Mittelpunkt steht also Ihr Haushalt.

Es geht dabei um viel Geld. Nach Zahlen des Vermittlers Baufi24 lag das durchschnittliche Darlehen im September 2026 bei 293.826 Euro.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Wer selbst einzieht, spart künftig die eigene Miete. Bei einer Kapitalanlage ist das anders, darauf weist auch der Baufinanzierer Dr. Klein hin. Sie wohnen weiter, wo Sie wohnen. Ihre Miete oder Ihr eigener Kredit bleibt in der Haushaltsrechnung stehen, und die neue Rate kommt obendrauf.

Dafür kommt eine Einnahme dazu: die Miete der neuen Wohnung. Banken setzen sie aber nicht eins zu eins aus dem Mietvertrag an. Sie rechnen damit, dass die Wohnung mal leer steht, ein Mieter nicht zahlt oder Kosten anfallen, die Sie nicht umlegen dürfen. Sie zählen deshalb nur einen Teil der Miete als Einkommen. Wie groß dieser Teil ist, legt jede Bank selbst fest.

Bei der Lebenshaltung arbeiten viele Banken mit Pauschalen statt mit Ihren echten Ausgaben, so beschreibt es Dr. Klein. Wer sparsam lebt, hat davon also nichts. Bestehende Kredite und Unterhalt zählen dagegen in voller Höhe. Ein laufender Autokredit kann deshalb mehr ausmachen, als viele denken.

Die Bank prüft daneben die Wohnung. Sie ermittelt einen Beleihungswert, schaut auf Lage und Zustand und entscheidet danach, wie viel sie finanziert. Mehr dazu steht im Beitrag Kann ich eine Wohnung zu 100 Prozent finanzieren?.

Rechenbeispiel

Zwei Beispielhaushalte kaufen dieselbe Wohnung. Darlehen 200.000 Euro, vier Prozent Sollzins, zwei Prozent Anfangstilgung. Die Rate liegt bei 12.000 Euro im Jahr, also 1.000 Euro im Monat. Die Wohnung bringt 700 Euro Kaltmiete. Wir nehmen an, dass die Bank davon 70 Prozent ansetzt, also 490 Euro. Alle Werte sind eigene Annahmen, keine Vorgabe einer bestimmten Bank.

Haushalt B verdient 1.600 Euro mehr, hat am Ende aber 600 Euro weniger übrig. Der Grund sind die Ausgaben. Die Familie braucht mehr zum Leben, wohnt teurer und zahlt schon einen Kredit ab.

Ein Überschuss von 140 Euro ist ein dünner Puffer. Steht die Wohnung ein paar Monate leer, fehlen 700 Euro Miete im Monat. Ob eine Bank Haushalt B trotzdem finanziert, hängt von ihren eigenen Regeln ab. Viele würden mehr Eigenkapital oder eine niedrigere Rate verlangen.

Würde die Bank die volle Miete ansetzen, stünden bei beiden 210 Euro mehr in der Rechnung. So viel macht der Abschlag hier aus.

Info-Box: Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist die gesetzlich vorgeschriebene Rechnung der Bank, ob Ihr Einkommen nach allen festen Ausgaben die neue Rate dauerhaft trägt.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Eine eigene Haushaltsrechnung aufstellen, bevor Sie die Bank anfragen
• [ ] Die eigenen Wohnkosten mitrechnen, sie fallen bei einer Kapitalanlage nicht weg
• [ ] Die Miete der neuen Wohnung nur zum Teil ansetzen, nicht in voller Höhe
• [ ] Alle laufenden Kredite auflisten, auch kleine Ratenkäufe und Dispo
• [ ] Die eigene Schufa-Auskunft kostenlos anfordern und Fehler vorher klären lassen
• [ ] Einen Puffer für Leerstand einplanen, der ein paar Monate Miete abdeckt

Was bedeutet das für die Praxis?

Wenn die Haushaltsrechnung knapp ist, gibt es mehrere Wege:

1. Kleine Kredite vorher ablösen. Ein abbezahlter Autokredit verbessert die Rechnung sofort um die volle Rate.
2. Mehr Eigenkapital einbringen. Ein kleineres Darlehen heißt eine kleinere Rate, und der Überschuss wächst.
3. Mehrere Banken anfragen. Jede Bank rechnet mit eigenen Pauschalen und setzt die Miete unterschiedlich an. Das Ergebnis kann deutlich abweichen.
4. Eine günstigere Wohnung wählen. Passt die Rate nicht, passt manchmal ein kleineres Objekt.

Welche Nachweise die Bank für ihre Prüfung sehen will, steht im Beitrag Welche Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung einer Wohnung?.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen.