Kann ich eine Wohnung zu 100 Prozent finanzieren?

Das Wichtigste in Kürze

• Bei einer 100-Prozent-Finanzierung leiht die Bank den vollen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie weiter aus eigenem Geld.
• Werden auch die Nebenkosten finanziert, heißt das 110-Prozent-Finanzierung. Sie ist seltener und teurer.
• Im September 2026 brachten Käufer im Schnitt 27,1 Prozent Eigenkapital mit. Wer weniger einbringt, zahlt meist einen Zinsaufschlag.
• Für Kapitalanleger kann sich die Vollfinanzierung trotzdem rechnen: Das Eigenkapital bleibt frei, und die Schuldzinsen einer vermieteten Wohnung sind absetzbar.
• Wichtig ist vor allem, ob Ihr Einkommen die höhere Rate auch dann trägt, wenn die Miete einmal ein paar Monate ausbleibt.

Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung? Kurz erklärt

Der Kaufpreis wird eins zu eins über ein Darlehen bezahlt. Deshalb ist auch von einer 1:1-Finanzierung oder Vollfinanzierung die Rede. Kostet die Wohnung 200.000 Euro, leihen Sie sich 200.000 Euro. Eigenes Geld brauchen Sie nur für die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls den Makler.

Die Bank rechnet dabei nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Das ist der Wert, den sie der Wohnung auf lange Sicht zutraut, und er liegt meist etwas unter dem Kaufpreis. Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf. Bei einer Vollfinanzierung liegt er oft über 100 Prozent.

Wie ist die aktuelle Lage?

Nach Daten des Vermittlers Baufi24 lag das durchschnittliche Darlehen im September 2026 bei 293.826 Euro. Dazu kamen im Schnitt 109.443 Euro Eigenkapital, eine Quote von 27,1 Prozent. Wer mit deutlich weniger kommt, ist also nicht die Regel, aber auch keine Ausnahme, die Banken grundsätzlich ablehnen.

Zehnjährige Zinsbindungen kosteten im September im Schnitt 4,16 Prozent, Anfang Oktober lagen die Angebote bei rund 4,5 Prozent. Für eine Vollfinanzierung kommt in der Regel ein Aufschlag dazu. Wie groß er ist, hängt von der Bank und von Ihrer Bonität ab. Im Rechenbeispiel unten nehmen wir einen halben Prozentpunkt an.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Wer selbst einzieht, will meist möglichst wenig Schulden. Bei einer vermieteten Wohnung sieht die Rechnung anders aus, aus drei Gründen.

Das Eigenkapital bleibt verfügbar. Geld, das nicht im Kaufpreis steckt, steht als Rücklage für Hausgeld, Leerstand oder eine Reparatur bereit. Oder es bildet später das Eigenkapital für eine zweite Wohnung.

Die Zinsen mindern die Steuer. Nach Paragraph 9 EStG sind Schuldzinsen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Ein Teil des Zinsaufschlags kommt damit über die Steuer zurück. Für die Tilgung gilt das nicht.

Die Bank schaut genauer hin. Nach Paragraph 505a BGB muss sie prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich zurückzahlen können. Bei einer Vollfinanzierung zählt Ihr Einkommen deshalb mehr als bei einer Finanzierung mit viel Eigenkapital. Ein sicherer Arbeitsplatz und wenig andere Kredite helfen.

Die Kehrseite: Die Restschuld startet höher. Am Ende der Zinsbindung ist mehr offen, das zu dem dann geltenden Zins weiterfinanziert werden muss. Wie stark sich das auswirkt, zeigt der Beitrag Was bedeuten steigende Zinsen für meine erste Kapitalanlage?.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung für 200.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent, wie in Bayern und nach Paragraph 11 GrEStG, also 7.000 Euro. Für Notar und Grundbuch rechnen wir mit rund 4.000 Euro. Die Nebenkosten liegen damit bei 11.000 Euro. Alle drei Varianten tilgen anfänglich zwei Prozent, die Zinssätze sind Annahmen.

Die Vollfinanzierung kostet 283 Euro mehr im Monat als die Variante mit 80 Prozent und bindet dafür 40.000 Euro weniger Eigenkapital. Die Zinsen liegen im ersten Jahr 2.600 Euro höher. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kommen davon rund 1.090 Euro über die Steuer zurück, unterm Strich bleiben gut 1.500 Euro Mehrkosten im Jahr.

Ob das gut angelegtes Geld ist, hängt davon ab, was die 40.000 Euro sonst tun. Als Reserve auf dem Konto geben sie der Finanzierung einen Puffer. Als Eigenkapital für eine zweite Wohnung können sie mehr bewirken als die Zinsersparnis bei der ersten.

Info-Box: Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Wohnung, und nach ihm richtet sich, wie viel Zinsaufschlag die Bank verlangt.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Kaufnebenkosten aus eigenem Geld zahlen können, bevor Sie die Finanzierung anfragen
• [ ] Angebote mit 80, 90 und 100 Prozent Beleihungsauslauf vergleichen, um den Aufschlag zu sehen
• [ ] Die Rate so planen, dass Ihr Einkommen sie ein paar Monate auch ohne Miete trägt
• [ ] Die Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen, weil die Restschuld höher startet
• [ ] Sondertilgungen vereinbaren, damit Sie später schneller zurückzahlen können
• [ ] Eine Rücklage für Hausgeld und Leerstand einplanen
• [ ] Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung erfragen und gegen einen höheren Zins rechnen

Was bedeutet das für die Praxis?

Es gibt nicht die eine richtige Lösung. Üblich sind diese Wege:

1. Vollfinanzierung mit Reserve. Sie finanzieren den Kaufpreis ganz und behalten Ihr Eigenkapital als Puffer. Das passt, wenn Ihr Einkommen die höhere Rate sicher trägt.
2. Ein Teil Eigenkapital bis zur nächsten Zinsstufe. Oft sinkt der Zins spürbar, sobald der Beleihungsauslauf unter eine Schwelle wie 90 Prozent fällt. Schon ein kleinerer Betrag kann genügen.
3. Erst ansparen, dann kaufen. Wer die Nebenkosten noch nicht zusammen hat, kauft mit einer 110-Prozent-Finanzierung besonders teuer ein.
4. Hohe Tilgung, flexible Sondertilgung. Wer voll finanziert, kann die höhere Restschuld über Sondertilgungen abbauen, sobald Geld übrig ist.

Wie sich die Nebenkosten im Einzelnen zusammensetzen, steht im Beitrag Was der Kauf zusätzlich kostet.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen und ist keine Aussage über Konditionen, die Sie bekommen.