Welche Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung einer Wohnung?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bank will zwei Dinge wissen: ob Sie die Raten zahlen können und ob die Wohnung als Sicherheit taugt. Dafür gibt es zwei Gruppen von Unterlagen.
• Die Unterlagen zur Person sammeln Sie selbst: Ausweis, Gehaltsnachweise, Steuerpapiere, Kontoauszüge und eine Liste Ihrer laufenden Kredite.
• Die Unterlagen zur Wohnung bekommen Sie meist vom Verkäufer, vom Makler oder von der Hausverwaltung. Das dauert oft länger als gedacht.
• Die Pflicht zur Prüfung steht im Gesetz. Nach Paragraph 505b BGB muss die Bank Ihre Angaben anhand nachprüfbarer Unterlagen kontrollieren.

Was sind Finanzierungsunterlagen? Kurz erklärt

Finanzierungsunterlagen sind die Papiere, mit denen Sie der Bank Ihre Angaben belegen. Ein Teil beschreibt Sie und Ihr Geld. Der andere Teil beschreibt die Wohnung, die Sie kaufen wollen. Ohne beide Stapel gibt es keine Kreditzusage.

Kennen Sie das von der anderen Seite? Wer eine Wohnung mieten will, legt dem Vermieter Gehaltsnachweise und eine Schufa-Auskunft vor. Bei Ihrer Kapitalanlage sind Sie bald selbst Vermieter. Vorher stehen Sie aber vor der Bank wie ein Mietbewerber, nur dass es um ein paar hunderttausend Euro geht statt um eine Monatsmiete.

Wie ist die aktuelle Lage?

Dass die Bank so genau hinschaut, ist keine Laune. Paragraph 505b BGB schreibt ihr bei Immobilienkrediten vor, Ihre Kreditwürdigkeit "eingehend" zu prüfen. Grundlage sind Informationen zu Einkommen, Ausgaben und Ihren übrigen finanziellen Verhältnissen. Die Bank muss diese Angaben überprüfen, wenn nötig durch Einsicht in Unterlagen, die sich unabhängig kontrollieren lassen. Und sie darf sich nicht hauptsächlich darauf verlassen, dass die Wohnung mehr wert ist als der Kredit.

Was die Banken dafür heute verlangen, ist ziemlich einheitlich. Bei Angestellten sind es laut Baufi24 die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, die letzte Lohnsteuerbescheinigung und der letzte Einkommensteuerbescheid. Selbstständige reichen Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre ein, dazu eine betriebswirtschaftliche Auswertung, kurz BWA. Das ist eine Zwischenbilanz vom Steuerberater, die nicht älter als drei Monate sein soll.

Ein wichtiger Posten ist der Eigenkapitalnachweis, also Kontoauszüge oder Depotauszüge, die zeigen, dass das Geld wirklich da ist. Wer im September 2026 über Baufi24 finanziert hat, brachte im Schnitt 109.443 Euro Eigenkapital mit. Die durchschnittliche Eigenkapitalquote lag bei 27,1 Prozent.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Bei einer vermieteten Wohnung prüft die Bank zwei Einnahmequellen: Ihr Gehalt und die Miete. Für die Miete braucht sie den Mietvertrag. Viele Banken setzen die Miete in ihrer Rechnung nicht in voller Höhe an, weil Leerstand und Reparaturen davon abgehen. Wie die Bank daraus ihre Haushaltsrechnung macht, erklärt der Beitrag Was die Bank vor dem Kredit prüft.

Die Unterlagen zur Wohnung sind für Sie mindestens so nützlich wie für die Bank. In den Protokollen der Eigentümerversammlung steht zum Beispiel, ob die Eigentümer eine teure Dachsanierung beschlossen haben. Im Wirtschaftsplan sehen Sie, wie hoch das Hausgeld ist, also der monatliche Beitrag an die Gemeinschaft. Wer diese Papiere liest, bevor er unterschreibt, erlebt weniger Überraschungen.

Dazu kommt die Zeit. Fehlt ein Dokument, liegt der Antrag still. Gerade die Hausverwaltung braucht für Protokolle und Abrechnungen manchmal Wochen.

Übersicht: Welche Unterlage wofür

Die Tabelle zeigt die üblichen Unterlagen für den Kauf einer Eigentumswohnung. Einzelne Banken fragen mehr oder weniger ab.

Ein paar Begriffe aus der Tabelle kurz erklärt. Der Grundbuchauszug ist eine Kopie aus dem amtlichen Register. Er zeigt, wem die Wohnung gehört und ob schon Grundschulden darauf lasten. Die Teilungserklärung legt nach Paragraph 8 WEG fest, wie ein Haus in einzelne Wohnungen aufgeteilt ist. Der Aufteilungsplan ist die dazugehörige Bauzeichnung nach Paragraph 7 WEG. Er zeigt, welche Räume zu Ihrer Wohnung gehören, auch Keller oder Stellplatz. Den Wirtschaftsplan stellt der Verwalter nach Paragraph 28 WEG jedes Jahr auf. Den Energieausweis muss der Verkäufer Ihnen nach Paragraph 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, früher Gebäudeenergiegesetz, spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Info-Box: Finanzierungsunterlagen sind die Nachweise, mit denen Sie der Bank zeigen, dass Sie die Raten tragen können und die Wohnung als Sicherheit taugt.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Gehaltsabrechnungen, Lohnsteuerbescheinigung und Steuerbescheid schon vor der Wohnungssuche in einem Ordner sammeln
• [ ] Alle laufenden Kredite vollständig angeben, auch Autokredit, Ratenkauf und Dispo
• [ ] Den Verkäufer früh nach Teilungserklärung, Protokollen und Wirtschaftsplan fragen
• [ ] Die Protokolle der letzten Jahre selbst lesen, vor allem zu Sanierungen und Sonderumlagen
• [ ] Prüfen, ob die Wohnfläche im Exposé zur Wohnflächenberechnung passt
• [ ] Beim Grundbuchauszug auf das Datum achten, er sollte frisch sein
• [ ] Bei einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag mit allen Nachträgen anfordern

Was bedeutet das für die Praxis?

Für die Vorbereitung gibt es drei übliche Wege:

1. Erst die eigenen Papiere, dann suchen. Sie legen alle Unterlagen zur Person bereit, bevor Sie eine Wohnung besichtigen. Wenn das passende Objekt auftaucht, fehlt nur noch der zweite Stapel.
2. Unterlagenliste der Bank anfordern. Jede Bank hat eine eigene Checkliste. Wer sie früh anfragt, sammelt gezielt und vermeidet Rückfragen.
3. Über einen Vermittler einreichen. Ein Kreditvermittler fragt mehrere Banken an und sammelt die Unterlagen einmal für alle. Die Pflicht zur Prüfung bleibt trotzdem bei der Bank.

Was zusätzlich zum Kaufpreis an Kosten auf Sie zukommt, steht im Beitrag Was kostet der Kauf einer Wohnung zusätzlich?.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Welche Unterlagen eine Bank im Einzelnen verlangt, legt sie selbst fest.