Was ist eine Grundschuld und warum will die Bank sie?

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundschuld ist die Sicherheit der Bank für Ihr Darlehen. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs.
• Sie wird beim Notar bestellt und vom Grundbuchamt eingetragen. Bei 200.000 Euro kostet das nach dem GNotKG 870 Euro an Gebühren, dazu Auslagen und Umsatzsteuer beim Notar.
• Ihr Darlehen sinkt mit jeder Rate. Die Grundschuld nicht, sie bleibt in voller Höhe stehen.
• Nach der letzten Rate verschwindet sie nicht von selbst. Sie brauchen die Löschungsbewilligung der Bank und einen Antrag beim Grundbuchamt.
• Eine bestehende Grundschuld lässt sich für neue Kredite nutzen oder bei einem Bankwechsel abtreten.

Was ist eine Grundschuld? Kurz erklärt

Eine Grundschuld ist ein Recht der Bank an Ihrer Wohnung. Es steht im Grundbuch, dem amtlichen Register aller Grundstücke. Zahlen Sie Ihren Kredit nicht mehr, darf die Bank die Wohnung versteigern lassen und sich aus dem Erlös bedienen.

Paragraph 1191 BGB beschreibt das nüchtern: Aus dem Grundstück ist eine bestimmte Geldsumme an den Berechtigten zu zahlen. Mehr steht da nicht. Die Grundschuld hängt also nicht automatisch an einem bestimmten Kredit. Welche Schulden sie absichert, regelt ein eigener Vertrag mit der Bank.

Stellen Sie sich einen Zweitschlüssel vor, den Sie der Bank geben. Solange Sie zahlen, bleibt er in ihrer Schublade. Nach der letzten Rate gehört er Ihnen wieder, aber die Bank bringt ihn nicht vorbei. Sie müssen ihn abholen.

Wie ist die aktuelle Lage?

Für die Grundschuld gibt es keine Marktzahl wie beim Zins. Wie sie funktioniert, steht im Gesetz, und das gilt unverändert.

Das Grundbuch hat drei Abteilungen. Nach Paragraph 11 der Grundbuchverfügung kommen Grundschulden in die dritte. Dort sieht jeder, der Einsicht hat, welche Bank in welcher Höhe gesichert ist.

Der Weg dorthin hat zwei Stationen. Zuerst unterschreiben Sie beim Notar die Grundschuldbestellung. Meist ist das Formular der Bank, und es enthält fast immer die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Das heißt: Die Bank braucht im Ernstfall kein Gerichtsurteil, um die Versteigerung zu beantragen. Danach schickt der Notar die Urkunde ans Grundbuchamt, das die Grundschuld einträgt.

Beim Kauf geht das oft schon, bevor Sie Eigentümer sind. Der Kaufvertrag enthält dafür meist eine Belastungsvollmacht des Verkäufers. So kann die Bank den Kaufpreis auszahlen, obwohl die Umschreibung noch Wochen dauert.

Die Kosten stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld (Paragraph 53 GNotKG). Bei 200.000 Euro beträgt eine volle Gebühr nach Tabelle B 435 Euro. Der Notar berechnet für die Beurkundung eine volle Gebühr (Nr. 21200 des Kostenverzeichnisses), das Grundbuchamt für die Eintragung ebenfalls eine (Nr. 14121). Das sind 870 Euro. Beim Notar kommen Auslagen und Umsatzsteuer dazu, manchmal kleine Gebühren für die Abwicklung.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Ohne Grundschuld gibt Ihnen keine Bank einen Immobilienkredit. Die Bank will deshalb fast immer den ersten Rang, also die erste Stelle in Abteilung III. Bei einer Versteigerung wird sie dann zuerst bedient.

Wichtig ist die Sicherungszweckerklärung. Das ist der Vertrag, in dem steht, wofür die Grundschuld haftet. Eine enge Erklärung sichert nur dieses eine Darlehen. Eine weite Erklärung sichert alle jetzigen und künftigen Forderungen der Bank gegen Sie, auch einen späteren Dispokredit. Lesen Sie diesen Teil, bevor Sie unterschreiben. Paragraph 1192 BGB schützt Sie zusätzlich: Verkauft die Bank die Grundschuld weiter, gelten die Absprachen aus diesem Vertrag auch für den Käufer.

Für Anleger, die eine zweite Wohnung kaufen wollen, hat die Grundschuld noch eine Seite. Sie bleibt in voller Höhe stehen, während das Darlehen sinkt. Die Lücke dazwischen ist Spielraum. Mit Ihrer Zustimmung kann die Bank darüber neue Kredite absichern, ohne dass Sie erneut zum Notar müssen.

Rechenbeispiel

Annahmen: Wohnung und Darlehen 200.000 Euro, Grundschuld 200.000 Euro, Sollzins vier Prozent, Anfangstilgung zwei Prozent, jährliche Rate 12.000 Euro. Eigene Rechnung, keine Zusage einer Bank.

Die letzte Zeile ist der Punkt, an dem viele stolpern. Die Schuld ist bezahlt, im Grundbuch steht aber weiterhin eine Grundschuld über 200.000 Euro. Wer die Wohnung dann verkauft, muss sie vorher löschen lassen oder der Käufer verlangt es im Kaufvertrag.

Und das kostet es, wenn Sie am Ende der Zinsbindung nach zehn Jahren handeln wollen, gerechnet nach GNotKG mit dem Wert von 200.000 Euro:

Info-Box: Die Grundschuld ist ein Pfandrecht der Bank an Ihrer Wohnung, eingetragen im Grundbuch, das auch nach der letzten Rate stehen bleibt, bis Sie die Löschung beantragen.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Die Sicherungszweckerklärung lesen: Sichert sie nur dieses Darlehen oder alle Forderungen der Bank?
• [ ] Den Entwurf der Grundschuldbestellung vor dem Notartermin vom Notar schicken lassen
• [ ] Die Kosten für Notar und Grundbuch in die Kaufnebenkosten einplanen
• [ ] Prüfen, ob der Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht enthält, damit die Bank rechtzeitig auszahlen kann
• [ ] Nach der letzten Rate die Löschungsbewilligung anfordern und sicher aufbewahren
• [ ] Vor einem Bankwechsel fragen, ob die neue Bank eine Abtretung der alten Grundschuld akzeptiert

Was bedeutet das für die Praxis?

Was mit einer Grundschuld nach der Rückzahlung passiert, entscheiden Sie. Üblich sind diese Wege:

1. Löschen lassen. Sie reichen die Löschungsbewilligung mit Ihrer beglaubigten Zustimmung beim Grundbuchamt ein. Paragraph 27 der Grundbuchordnung verlangt diese Zustimmung. Danach ist das Grundbuch frei, etwa für einen Verkauf.
2. Stehen lassen. Die Grundschuld bleibt eingetragen, und Sie bewahren die Löschungsbewilligung auf. Das spart zunächst Kosten und hält die Tür für einen späteren Kredit offen.
3. Abtreten. Bei einer Umschuldung tritt die alte Bank die Grundschuld an die neue ab. Mehr dazu im Beitrag Anschlussfinanzierung.
4. Neu nutzen. Mit einer neuen Sicherungszweckerklärung sichert dieselbe Grundschuld einen weiteren Kredit, etwa für eine Modernisierung.

Wie die Kosten für Notar und Grundbuch zu den übrigen Kaufnebenkosten passen, zeigt der Beitrag Was der Kauf zusätzlich kostet.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen.