Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Das Wichtigste in Kürze

• Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld. Aus ihm berechnet die Bank Ihre Zinsen.
• Der Effektivzins enthält zusätzlich die Kosten, die an den Kredit gebunden sind, zum Beispiel ein Wertgutachten oder ein Konto, das Sie eröffnen müssen.
• Notarkosten, Grunderwerbsteuer und die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch stecken nicht im Effektivzins.
• Wer monatlich zahlt, hat auch ohne Gebühren einen etwas höheren Effektivzins. Bei vier Prozent Sollzins sind es rund 4,07 Prozent.
• Angebote vergleichen Sie am Effektivzins, und zwar nur bei gleicher Summe, gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins? Kurz erklärt

Der Sollzins ist der Zinssatz, den die Bank auf Ihre offene Schuld berechnet. Er steht groß im Angebot. Der Effektivzins, offiziell effektiver Jahreszins, nimmt den Sollzins und rechnet alle weiteren Kosten des Kredits dazu. Am Ende steht eine einzige Prozentzahl.

Ein Vergleich aus dem Alltag: Beim Mietwagen ist der Sollzins der Tagespreis im Schaufenster. Der Effektivzins ist der Preis, nachdem Pflichtversicherung und Übergabegebühr dazugekommen sind. Ein günstiger Tagespreis hilft wenig, wenn die Extras teuer sind. Nur der Endpreis sagt Ihnen, welcher Wagen billiger ist.

Wie ist die aktuelle Lage?

Für den Effektivzins gibt es klare Regeln. Paragraph 16 der Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet jeden, der Verbraucherdarlehen anbietet, die Gesamtkosten als Jahreszins anzugeben und als effektiven Jahreszins zu bezeichnen. Wie gerechnet wird, legt eine Formel in der Anlage zur Verordnung fest. Jede Bank rechnet also gleich.

Absatz 3 nennt, was hinein gehört: die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die mit dem Vertrag zusammenhängen und der Bank bekannt sind. Ausdrücklich genannt sind Vermittlungskosten, Kosten für ein Konto, das Voraussetzung für den Kredit ist, und Kosten für die Bewertung der Immobilie, wenn die Bank sie verlangt. Absatz 4 nennt, was draußen bleibt. Dazu gehören Notarkosten, die Grundbuchgebühr für den Eigentümerwechsel und Kosten, die Sie beim Kauf ohnehin hätten, etwa die Grunderwerbsteuer. Ebenso freiwillige Versicherungen und Gebühren, die nur anfallen, wenn Sie nicht zahlen.

Bei Immobilienkrediten bekommen Sie beide Zahlen vor der Unterschrift schriftlich. Art. 247 Paragraph 1 EGBGB schreibt dafür das ESIS-Merkblatt vor, ein Formular mit festem Aufbau. Nach Art. 247 Paragraph 6 EGBGB müssen Sollzins und effektiver Jahreszins außerdem im Vertrag stehen.

Zum Zinsniveau: Zehnjährige Zinsbindungen kosteten im September 2026 laut Baufi24 im Schnitt 4,16 Prozent, Anfang Oktober lagen die Angebote bei rund 4,5 Prozent. Achten Sie in Werbung darauf, welcher der beiden Zinsen gemeint ist.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Ein Zehntelprozent klingt nach wenig. Bei 200.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung sind es aber schnell einige tausend Euro. Das Geld fehlt Ihnen in der Rechnung der vermieteten Wohnung, denn die Miete bleibt gleich, egal welches Angebot Sie nehmen.

Dazu kommt ein Effekt, den viele nicht kennen. Ihre Rate zahlen Sie monatlich. Die Bank verrechnet die Zinsen also zwölfmal im Jahr und bekommt ihr Geld früher, als wenn Sie einmal am Jahresende zahlen würden. Deshalb liegt der Effektivzins auch ohne jede Gebühr leicht über dem Sollzins. Aus vier Prozent Sollzins werden so rund 4,07 Prozent effektiv. Das ist kein Trick der Bank, sondern Mathematik.

Wichtig ist auch, was der Effektivzins nicht zeigt. Die Kaufnebenkosten sind nicht drin, die planen Sie getrennt, siehe Was der Kauf zusätzlich kostet. Und er sagt nichts über die Restschuld nach der Zinsbindung. Die erklärt der Beitrag Drei Zahlen im Darlehensvertrag.

Rechenbeispiel

Drei Angebote für dasselbe Darlehen: 200.000 Euro, Zinsbindung zehn Jahre, zwei Prozent Anfangstilgung, monatliche Rate. Die Zusatzkosten sind ausgedacht, aber von der Art, wie sie in Angeboten vorkommen. Eigene Rechnung nach dem Verfahren der PAngV.

A und B sehen beim Sollzins gleich aus. Trotzdem kostet B in zehn Jahren 2.200 Euro mehr, und der Effektivzins zeigt das sofort. Bei C wirkt der Sollzins sogar am günstigsten. Die Gebühr frisst den Vorteil aber auf, C liegt am Ende 1.258 Euro über A.

Die Zahlung im Monat führt hier in die Irre. C hat die niedrigste Rate, ist aber nicht das billigste Angebot. Die 3.000 Euro zahlen Sie eben nicht über die Rate, sondern auf einmal am Anfang.

Info-Box: Der Effektivzins ist der Sollzins plus alle Kosten, die an den Kredit gebunden sind, umgerechnet in einen einzigen Jahreszins, damit Sie Angebote fair vergleichen können.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Angebote immer am Effektivzins vergleichen, nicht am Sollzins
• [ ] Vorher prüfen, ob Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung bei allen Angeboten gleich sind
• [ ] Im ESIS-Merkblatt nachsehen, welche Kosten die Bank in den Effektivzins eingerechnet hat
• [ ] Fragen, ob ein Konto bei der Bank Pflicht ist und was es kostet
• [ ] Bei einer Vermittlungsgebühr den Effektivzins mit und ohne Vermittler vergleichen
• [ ] Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer getrennt einplanen, sie stehen in keinem Effektivzins

Was bedeutet das für die Praxis?

So gehen Käufer typischerweise vor, wenn sie mehrere Angebote auf dem Tisch haben:

1. Gleiche Eckdaten anfragen. Sie bitten jede Bank um ein Angebot mit derselben Summe, Zinsbindung und Tilgung. Erst dann sind die Effektivzinsen vergleichbar.
2. Effektivzins als Filter, Vertrag als Feinschliff. Sie sortieren nach Effektivzins und schauen sich die zwei besten genauer an, etwa die Regeln für Sondertilgungen und Bereitstellungszinsen.
3. Gesamtkosten selbst addieren. Wer es genau wissen will, rechnet Zinsen und Gebühren für die Zinsbindung zusammen, so wie im Rechenbeispiel. Die Bank muss den Tilgungsplan auf Wunsch liefern.
4. Mit Vermittler, aber mit Gegenprobe. Ein Vermittler kann bessere Konditionen finden. Ob sich seine Gebühr lohnt, zeigt erst der Effektivzins im Vergleich zum Direktangebot.

Wie lange Sie den Zins festschreiben sollten, erklärt der Beitrag Zinsbindung.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Das Rechenbeispiel beruht auf eigenen Annahmen und ist keine Aussage über Konditionen, die Sie bekommen.