Welche Rechte habe ich in einer Eigentümergemeinschaft?

Das Wichtigste in Kürze

• Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Austreten können Sie nur, indem Sie die Wohnung verkaufen.
• Ihre Wohnung dürfen Sie nach Paragraph 13 WEG grundsätzlich frei nutzen und vermieten. Über Dach, Fassade oder Heizung entscheiden alle Eigentümer gemeinsam.
• Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Wer nicht zur Versammlung kommt, ist trotzdem an sie gebunden.
• Die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen Sie nach Ihrem Miteigentumsanteil, monatlich als Hausgeld.
• Gegen einen Beschluss bleibt nur die Anfechtungsklage, und dafür haben Sie einen Monat Zeit.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft? Kurz erklärt

Ein Haus mit Eigentumswohnungen besteht rechtlich aus zwei Teilen. Das Sondereigentum ist Ihre Wohnung, über die Sie allein bestimmen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was allen gehört, etwa Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus und in der Regel die tragenden Wände. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz WEG, verwaltet dieses gemeinsame Eigentum. Die Regeln dafür stehen im Wohnungseigentumsgesetz, das ebenfalls WEG abgekürzt wird.

Wie groß Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum ist, legt der Miteigentumsanteil fest. Er steht im Grundbuch, meist als Bruchteil wie 60/1.000.

Wie ist die Rechtslage?

Das Gesetz trennt klar zwischen dem, was Sie allein entscheiden, und dem, was die Gemeinschaft beschließt. Die wichtigsten Regeln, Stand des Gesetzestextes am 2. November 2026:

Eine gesetzliche Mindesthöhe für die Erhaltungsrücklage gibt es nicht. Das Gesetz verlangt nur, dass sie angemessen ist. Was das für ein bestimmtes Haus heißt, entscheidet die Gemeinschaft.

Warum ist das für Kapitalanleger wichtig?

Bei einer vermieteten Wohnung haben Sie zwei Vertragsbeziehungen gleichzeitig: den Mietvertrag mit Ihrem Mieter und die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft. Was die Gemeinschaft beschließt, wirkt direkt auf Ihre Ausgaben.

Erstens: das Hausgeld. Die Verwaltung stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf, also eine Vorschau der erwarteten Einnahmen und Ausgaben (Paragraph 28 Absatz 1 WEG). Daraus ergibt sich Ihr monatlicher Vorschuss, das Hausgeld. Ein Teil davon, etwa für Hausreinigung oder Müllabfuhr, kann in der Regel über die Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden. Andere Teile, vor allem die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Rücklage, tragen Sie selbst.

Zweitens: die Jahresabrechnung. Nach Ablauf des Kalenderjahres rechnet die Verwaltung ab, und die Eigentümer beschließen über Nachzahlungen oder angepasste Vorschüsse (Paragraph 28 Absatz 2 WEG). Zusätzlich muss die Verwaltung einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen zeigt und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist (Paragraph 28 Absatz 4 WEG). Für Käufer ist dieser Bericht eine der wichtigsten Unterlagen.

Drittens: größere Maßnahmen. Reicht die Rücklage für eine Dachsanierung nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, also eine einmalige Zahlung aller Eigentümer. Dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Auch wer dagegen gestimmt oder nicht teilgenommen hat, muss zahlen.

Viertens: Ihre Mitspracherechte. Sie können eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (Paragraph 18 Absatz 2 WEG). Gemeint ist eine Verwaltung, die dem Interesse aller Eigentümer entspricht. Dazu zählen laut Paragraph 19 Absatz 2 WEG unter anderem die ordnungsmäßige Erhaltung des Gebäudes, eine angemessene Versicherung zum Neuwert und eine angemessene Erhaltungsrücklage. Bestimmte bauliche Veränderungen können Sie sogar einfordern, etwa eine Lademöglichkeit für ein Elektroauto, besseren Einbruchsschutz oder ein Steckersolargerät (Paragraph 20 Absatz 2 WEG). Über das Wie entscheidet dann die Gemeinschaft.

Rechenbeispiel

Wie stark der Miteigentumsanteil wirkt, zeigt ein Beispiel. Die Annahmen sind frei gewählt und stehen für kein bestimmtes Haus: Die Gemeinschaft hat laufende Kosten von 40.000 Euro im Jahr und beschließt eine Sonderumlage von 150.000 Euro für das Dach.

Die Sonderumlage entspricht im Beispiel fast vier Jahren laufender Kosten. Ob sie kommt, hängt vor allem davon ab, wie gut die Rücklage gefüllt ist und welche Arbeiten anstehen.

Info-Box: Der Miteigentumsanteil ist der im Grundbuch eingetragene Bruchteil am gemeinsamen Eigentum. Nach ihm richten sich, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist, Ihr Anteil an den Kosten und an den Erträgen der Gemeinschaft.

Checkliste: Darauf sollten Sie achten

• [ ] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen, insbesondere Regeln zu Vermietung, Kostenverteilung und Stimmrecht.
• [ ] Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre anfordern und nach geplanten Sanierungen suchen.
• [ ] Die Beschluss-Sammlung einsehen. Dort stehen alle wichtigen Beschlüsse fortlaufend nummeriert, auch angefochtene.
• [ ] Den letzten Vermögensbericht prüfen: Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage, und passt sie zum Alter des Hauses?
• [ ] Den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung vergleichen. Große Nachzahlungen sind ein Warnsignal.
• [ ] Klären, welcher Teil des Hausgelds auf den Mieter umgelegt werden kann und welcher bei Ihnen bleibt.
• [ ] Nach dem Kauf den Termin der nächsten Versammlung notieren und die Monatsfrist für Anfechtungen im Kalender eintragen.

Was bedeutet das für die Praxis?

Für Einsteiger gibt es drei sinnvolle Wege, mit der Gemeinschaft umzugehen.

Selbst teilnehmen. Wer zur Versammlung geht, erfährt früh, welche Maßnahmen anstehen, und kann mitstimmen. Bei einer Wohnung in einer anderen Stadt kostet das Zeit, ist aber die direkteste Form der Mitsprache.

Vertreten lassen. Eine Vollmacht in Textform genügt (Paragraph 25 Absatz 3 WEG). Sie können einem anderen Eigentümer oder einer Vertrauensperson eine Weisung mitgeben, wie abgestimmt werden soll.

Unterlagen regelmäßig prüfen. Auch ohne Teilnahme haben Sie das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Wer Einladung, Tagesordnung und Protokoll jedes Jahr liest, erkennt Kostenrisiken meist lange bevor sie fällig werden.

In jedem Fall gilt: Die Gemeinschaft ist kein Nebenschauplatz. Sie entscheidet über einen erheblichen Teil der Ausgaben einer vermieteten Wohnung, und ihre Beschlüsse binden alle Mitglieder.

Keine Anlage- oder Steuerberatung

Dieser Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.